按照開發(fā)形式進(jìn)行分類

(1)、商業(yè)街商鋪

商業(yè)街是指按照該條街道的自然條件布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，商業(yè)街商鋪是指沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位。商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況與整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況緊密相關(guān)。

而商業(yè)街商鋪還可細(xì)分，如按照經(jīng)營商品的復(fù)合度可劃分為：

A:專業(yè)商業(yè)街商鋪:集中經(jīng)營某一類(種)商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等。

特點(diǎn)：對投資者而言，商鋪可享受開發(fā)商統(tǒng)一的市場宣傳所帶來的市場效果，市場經(jīng)營成本較低;對開發(fā)商而言，規(guī)劃設(shè)計的復(fù)雜程度降低，項(xiàng)目運(yùn)營相對更簡單。

不過，由于商鋪的價值體現(xiàn)在兩方面，第一是房地產(chǎn)價值升值，商鋪的這類價值是與整個商業(yè)街的發(fā)展是一榮俱榮，一損俱損;第二是個體經(jīng)營的商業(yè)價值，如自營的商業(yè)回報，出租的租金回報。由于專業(yè)商業(yè)街同類商家競爭嚴(yán)重，尤其是市場容量趨于飽和，往往有些經(jīng)營不善的商鋪其商業(yè)價值并不佳。投資者在選擇此類商鋪時，一定要充分考慮開發(fā)商的規(guī)劃實(shí)力和整體區(qū)域情況以及鋪面選址等要素(如作自營，還需考慮自身的經(jīng)營實(shí)力)

B:復(fù)合商業(yè)街商鋪：是最為常見的商業(yè)街商鋪形式，遍布城市的每個角落，是城市商業(yè)活力的具體表現(xiàn)。整個商業(yè)街對各商鋪經(jīng)營商品的種類不加特定限制，如成都春熙路步行街、北京王府井商業(yè)街等。

特點(diǎn)：復(fù)合商業(yè)街的各個組合元素一般是未經(jīng)過良好的規(guī)劃，各個商鋪的經(jīng)營狀況是由市場自發(fā)調(diào)節(jié)，因此市場上出現(xiàn)了各種商店的組合結(jié)構(gòu)不合理，形成某種類型的商店過多，而另一類又供不應(yīng)求的局面。一個相當(dāng)成功的復(fù)合商業(yè)街，一般是經(jīng)過幾十年市場的長期錘煉，形成優(yōu)質(zhì)品牌和口碑。這種復(fù)合商業(yè)街對整個城市影響深遠(yuǎn)，如交通干線的布局、周圍區(qū)域的城市化發(fā)展、城市主軸商業(yè)動線的形成、各商圈的滲透融合等。當(dāng)然，這種鋪面絕對是金鋪中的金鋪了，不過成熟的商業(yè)街一般剩余體量不多且價格昂貴。投資者在選擇此類商鋪時，多為新興的商業(yè)街，投資風(fēng)險較大，但回報較高，需通過地區(qū)規(guī)劃、開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)營理念、道路交通等狀況判斷其發(fā)展前景。

(2)旅游商鋪

旅游商鋪，可看做特殊的復(fù)合商業(yè)街商鋪。它是將旅游與商業(yè)房產(chǎn)結(jié)合為一體，此類商鋪主要位于旅游景區(qū)，以游客為主要的經(jīng)營對象，在經(jīng)營上一般體現(xiàn)為人流量相對集中，且消費(fèi)需求旺盛的特點(diǎn)。

隨著人們生活和消費(fèi)品位的提升，旅游業(yè)發(fā)展極為迅速，具有良好的發(fā)展前景，以旅游服務(wù)為主要經(jīng)營內(nèi)容的旅游商鋪必然存在廣闊的發(fā)展增值空間。

旅游商鋪的優(yōu)勢：其所處的地理位置、環(huán)境有很大的賣點(diǎn);對周邊是否有社區(qū)、區(qū)域人口數(shù)量以及結(jié)構(gòu)等沒有過多限制;商鋪輻射范圍從本區(qū)域人口到全市，乃至全國，范圍很廣;同時其目標(biāo)市場定位上的差異也使其在很大程度上避免了與市中心各類商鋪進(jìn)行激烈競爭，因此旅游商鋪在商業(yè)地產(chǎn)中異軍突起，逐漸成為新的投資熱點(diǎn)。

旅游商鋪的定位和傳統(tǒng)商鋪不同，主要從文化挖掘和游客行為特征的角度，進(jìn)行特色化的定位。只有定位準(zhǔn)確，才能使旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為一種旅游的吸引物，起到吸客、引客、滯客的作用，而不僅僅是簡單的一種商業(yè)服務(wù)。投資者在抉擇時，不能按照一般的商業(yè)街商鋪特點(diǎn)來選擇旅游商鋪。

投資此類商鋪，需注意以下幾點(diǎn)：

1景區(qū)發(fā)展前景：一個成熟的知名度高的景區(qū)可以吸引很多慕名而來的游客，商鋪價值較易衡量。而一些新興的景區(qū)，商鋪投資前景不明，可通過了解開發(fā)商的實(shí)力、經(jīng)營理念、景區(qū)持續(xù)經(jīng)營的能力、政府扶持力度、地區(qū)規(guī)劃、道路交通等狀況初步評判景區(qū)遠(yuǎn)景。另外須重視景區(qū)從新興到成熟的時間過程，應(yīng)對前期投入及初期還款壓力等方面問題做好預(yù)應(yīng)。

2具體選址要點(diǎn)：如同市內(nèi)商業(yè)街的選址，在同一條商業(yè)街上，不同的商鋪因其位置、交通狀況、商業(yè)定位等方面的不同價值也不同。投資旅游商鋪的時候就要注重同一景區(qū)內(nèi)不同商鋪的價值差別：對于成熟的景區(qū)我們可以輕松鑒別哪些地段的商鋪人氣較旺;而對于那些剛剛開始規(guī)劃、新興的景區(qū)，仔細(xì)考察、研究景區(qū)內(nèi)的相關(guān)景點(diǎn)設(shè)置、旅游路線等就尤為重要了。

3.淡旺季之分：旅游商鋪和一般商鋪相比，淡旺季效應(yīng)極其明顯。投資者在投資時需充分考慮旅游商鋪在旅游淡季的時候就有空置、租金降低的可能，作好相應(yīng)對策。

(3)購物中心商鋪

購物中心是各種類型的商店按計劃有機(jī)地組合在一起的零售性的商業(yè)地產(chǎn)，是具有良好規(guī)劃的商店群的集合體，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)，通常包含數(shù)十個甚至數(shù)百個服務(wù)場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。

作為一種復(fù)合型的商業(yè)業(yè)態(tài)，購物中心按地址和規(guī)模又被細(xì)分為：

(1)社區(qū)購物中心：是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的,面積在5萬平方米以內(nèi)的購物中心.

(2)市區(qū)購物中心：是在城市的商業(yè)中心建立的,面積在10萬平方米以內(nèi)的購物中心.

(3)城郊購物中心：是在城市的郊區(qū)建立的,面積在10萬平方米以上的購物中心.

購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，客流量大，其規(guī)劃設(shè)計程度高于商業(yè)街，一般來說，它會避免同類商店的惡性競爭，使各商店的經(jīng)營利潤最大化，其對各種商店的類型、數(shù)量和品牌檔次都有限制性的規(guī)定。

購物中心商鋪就是指各種類型購物中心里面的鋪位。其商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾萬平方米不等。一般綜合性的購物中心規(guī)劃有大型的主力店，如百貨市場等、專業(yè)賣場等。這種主力店往往有一定的獨(dú)立性，面積規(guī)模可達(dá)到1.5萬-2萬平方米;半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設(shè)施基本上都以獨(dú)立鋪位商鋪的形式分布其中。

購物中心項(xiàng)目規(guī)模龐大，無論是項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運(yùn)作。因此較適合出售給專門的投資機(jī)構(gòu)。如果開發(fā)商面對個人投資者出售購物中心商鋪時，也會選擇有效的操作方案(如出售產(chǎn)權(quán)商鋪)，吸引個人投資者進(jìn)來，以最大限度保證項(xiàng)目經(jīng)營管理的整體性。

而對中小投資者而言，購物中心商鋪的投資風(fēng)險相對比較高，不過成功的項(xiàng)目所創(chuàng)造的價值升值也會比較大。投資者就必須考慮開發(fā)商和經(jīng)營者的整體規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)管理等水平，以及競爭市場環(huán)境等問題，如果購買的是產(chǎn)權(quán)商鋪，還須參照下文產(chǎn)權(quán)商鋪投資要點(diǎn)。

(4)專業(yè)市場商鋪

專業(yè)市場商鋪:是指用于某類商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇里面的商鋪。比如，圖書交易市場、家具城、建材城等。專業(yè)市場的商品類型較為單一，商品的產(chǎn)品線窄而深，該類商品的品種十分齊全。

專業(yè)市場商鋪的成功與否與整個市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實(shí)力及市場經(jīng)營的方式等因素密不可分。一般來說，該商鋪風(fēng)險與整個市場的風(fēng)險密切相關(guān)。一個定位精準(zhǔn)，經(jīng)營良好的專業(yè)市場，每個商鋪都可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳和良好經(jīng)營所帶來的市場效果。但若所選的專業(yè)市場缺乏市場競爭力，那么該商鋪即使硬件、經(jīng)營再好，也難達(dá)到商鋪價值升值的目的。

選擇投資專業(yè)市場商鋪時，第一需要考慮的是這類型商品的市場容量是否滿足專業(yè)市場開發(fā)的要求，一般來說，商品的類型越單一、越專業(yè)，其市場容量越小。另外一個是該市場與其他市場相比，在同類商品細(xì)分化的領(lǐng)域中，在經(jīng)營規(guī)模、商品品種、選擇性等方面，是否具有絕對的競爭優(yōu)勢?如某新興的市場專門經(jīng)營窗簾，而其附近就有幾家大型的經(jīng)營成熟的布藝專業(yè)市場，且窗簾制品在其中所占的比例不小，那么就要分析該市場是否能具備絕對的競爭優(yōu)勢?還是只是該區(qū)域市場的一個補(bǔ)充，那么不同市場商鋪的價值就不能同日而語。

另外，專業(yè)市場商鋪的經(jīng)營管理形式多樣，投資者在投資此類商鋪時一定要注意整個市場的經(jīng)營管理形式。比如常見的有由經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營管理的，或者出租經(jīng)營，或者接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式。哪種形式才是最適合的?怎樣才能提高議價保證業(yè)主權(quán)益?投資者需根據(jù)每個專業(yè)市場不同的情況做出判斷。

(5)社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商鋪，其經(jīng)營對象主要是某個特定住宅社區(qū)的居民。而各大專院校內(nèi)外的商鋪也可看成是社區(qū)商鋪。社區(qū)商鋪?zhàn)鳛榕c人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，具有消費(fèi)資源穩(wěn)定，商鋪價值穩(wěn)定的特點(diǎn)，因此受到穩(wěn)健型投資者的青瞇。不過目前市場上出現(xiàn)了社區(qū)商業(yè)面積過度配量的現(xiàn)象，導(dǎo)致部分區(qū)域的社區(qū)商鋪價值貶值。因此投資者需對開發(fā)商的整體定位規(guī)劃和周邊區(qū)域的市場容量做出正確的判斷。

社區(qū)商鋪按照經(jīng)營的商品類別可劃分為：

A零售型社區(qū)商鋪

以零售實(shí)物商品為主的商鋪，如便利店、大小超市、書攤等。這是作為一種最基礎(chǔ)的社區(qū)商鋪，市場容量穩(wěn)定。一般來說開發(fā)商不會對社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)做出統(tǒng)一的規(guī)劃，因此這種商鋪的競爭較為無序，尤其是一些大型社區(qū)，由于該類商鋪所經(jīng)營的多為同質(zhì)化嚴(yán)重商品，其商鋪的個性化經(jīng)營極其重要，所以投資者對商鋪的選址須慎重考慮，才能在自營或出租中獲得較大的利潤保證。

B服務(wù)型社區(qū)商鋪

以提供有償服務(wù)為主的社區(qū)商鋪，如美容美發(fā)店、健身中心等，隨著人們生活水平的提高，服務(wù)型社區(qū)商鋪在整個社區(qū)商鋪所占的比例越來越多。不僅如此，由于服務(wù)性商鋪多需為顧客提供長期的穩(wěn)定的服務(wù)，因此他們對商鋪的要求較高，而且也往往改租為買。此類商鋪因業(yè)態(tài)不同，對物業(yè)要求也不同，如排污、供配電等。因此投資者除了選址外，還須考慮商鋪各種條件，盡可能同時滿足多種業(yè)態(tài)需求，利于出租。

(6)、裙樓商鋪

裙樓是指在主樓周圍具有附屬性質(zhì)的樓房，與高層建筑緊密連接組成一個整體的多、低層建筑。裙樓商鋪就是裙樓里用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。

一般來說，裙樓商業(yè)是用來優(yōu)先彌補(bǔ)物業(yè)自身配套和周邊配套的空缺或不足，提升整個項(xiàng)目的附加值，著眼于服務(wù)主樓客戶的層面，對主樓本身的依賴性較強(qiáng)。而一些規(guī)模較大的裙樓，其整體定位、包裝以及商業(yè)規(guī)劃相當(dāng)成功，項(xiàng)目本身具有很強(qiáng)的市場吸引力，其主要客戶范圍已經(jīng)超越了主樓住戶，而是通過其市場運(yùn)作將周邊、甚至所在城市的某個消費(fèi)階層覆蓋進(jìn)來。

裙樓商鋪的規(guī)模相對較小，但投資風(fēng)險相對并不高。由于多數(shù)開發(fā)商在前期定位時，無論從檔次、經(jīng)營、業(yè)態(tài)上都力求與主樓本身相匹配，因此裙樓的規(guī)劃設(shè)計并不亞于專門的商業(yè)項(xiàng)目。另外一些商務(wù)區(qū)裙樓商業(yè)依托主樓項(xiàng)目，或類似于購物中心般打造出主力店，如引駐大型百貨公司等，使該裙樓商鋪有潛力成為區(qū)域商業(yè)中心，再加上依托主樓客源穩(wěn)定，風(fēng)險進(jìn)一步降低，因此裙樓商鋪較適合個人投資者投資。

而投資者在做出抉擇時，要首先確定整個項(xiàng)目的定位檔次、地理位置、整體功能結(jié)構(gòu)、商業(yè)布局以及區(qū)位條件等，確定投資哪個項(xiàng)目。還要考慮哪些商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的"可視性"，選擇較好的樓層，以客流量等為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入挑選。

(7)、交通設(shè)施商鋪

交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。該類商鋪根據(jù)與交通設(shè)施布位的不同，具有不同的特點(diǎn)和投資要點(diǎn)。

交通設(shè)施內(nèi)部商鋪：如地鐵站內(nèi)部商鋪。此類商鋪依附交通設(shè)施最為明顯，首先其規(guī)劃設(shè)計就是為了保證功能配套的完整性，將該商鋪布置在客流主要活動空間的周邊、沿途，與該交通設(shè)施的客流量正相關(guān)，投資收益主要考慮該商鋪的租金收益，價值升值空間有限。投資者投資時需著重考慮該交通設(shè)施未來的發(fā)展前景，并根據(jù)人流動向精心選址。

交通設(shè)施外部商鋪：如地鐵出口處附近商鋪，通常由不同的開發(fā)商開發(fā)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計;但該類商鋪不僅可以享受到因交通設(shè)施服務(wù)乘客的規(guī)模升級而提升的租金收益，還可享受因交通設(shè)施周邊房地產(chǎn)的發(fā)展而帶來的商鋪價值升值空間。投資者除需考慮內(nèi)部商鋪所具備的要點(diǎn)外，還要結(jié)合整個區(qū)域的房地產(chǎn)規(guī)劃考慮鋪面升值前景。

按照銷售形式進(jìn)行分類

按照開發(fā)商的銷售形式，我們可將商鋪分為產(chǎn)權(quán)式商鋪和獨(dú)立商鋪兩種。

(1)、獨(dú)立商鋪

獨(dú)立商鋪：商鋪所有者對商鋪具有占有、使用、收益、處分四種積極權(quán)能。其優(yōu)勢是業(yè)主對商鋪擁有完整的法律權(quán)限，相比產(chǎn)權(quán)式商鋪而言，規(guī)避了一些糾紛。缺點(diǎn)在于投資門檻高，處于散戶經(jīng)營的狀態(tài)，其收益中的商業(yè)價值視個體經(jīng)營好壞而浮動，市場風(fēng)險較大。

(2)、產(chǎn)權(quán)式商鋪

產(chǎn)權(quán)式商鋪：即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，商鋪通過開發(fā)商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。據(jù)資料統(tǒng)計,國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為發(fā)展方向。

另外，產(chǎn)權(quán)式商鋪還有一種形式是“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”：指開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場進(jìn)行面積概念分割，劃分為多個區(qū)域銷售給多個業(yè)主，并在一定期限包租，購房者無法自行經(jīng)營的商鋪銷售模式。由于購房者只是認(rèn)購了一定面積的商鋪，商鋪本身不具有獨(dú)立使用的價值，產(chǎn)權(quán)成為了“虛擬”的收益權(quán)屬。

產(chǎn)權(quán)式商鋪優(yōu)勢：產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點(diǎn)是面積小、總價低，再加上開發(fā)商或第三方所承諾的多年投資回報保證，降低了市場經(jīng)營風(fēng)險。如虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價，有些項(xiàng)目甚至將部分返租直接減扣首付款，降低了投資門檻。商鋪將經(jīng)營管理權(quán)限統(tǒng)一到經(jīng)營商，經(jīng)營商依靠對商業(yè)定位的考慮，系統(tǒng)進(jìn)行招商，安排特定商家進(jìn)入特定區(qū)域，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)樓盤整體規(guī)劃，整合資源，專業(yè)經(jīng)營，保障收益，幫眾多業(yè)主尤其是實(shí)力較弱的投資者規(guī)避了經(jīng)營風(fēng)險。

缺點(diǎn)：目前，產(chǎn)權(quán)式商鋪在國內(nèi)的發(fā)展還處于較為無序的狀態(tài)，風(fēng)險極大。

產(chǎn)權(quán)式商鋪形式存在先天結(jié)構(gòu)性的缺陷，由于其所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，存在多個主體，多重法律關(guān)系;投資年限過長，存在著很大的不確定性。一些負(fù)責(zé)任的、實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商可以兌現(xiàn)承諾，而一些實(shí)力薄弱或純粹以短期行為為目的的開發(fā)商則極易給商業(yè)物業(yè)開發(fā)帶來投資風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。如果承租的商家若經(jīng)營不良，導(dǎo)致經(jīng)營商可能無法兌現(xiàn)業(yè)主的承諾回報，也會造成風(fēng)險。若干年后產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變更、買家能否按期取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)許諾的租金、法律是否認(rèn)可這種權(quán)利等等，都成為直接影響投資者利益的現(xiàn)實(shí)問題。另外，產(chǎn)權(quán)式商鋪常用的“返租銷售”的經(jīng)營模式還可能涉嫌非法集資和欺詐。

而虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪除了以上風(fēng)險外，會發(fā)生商家經(jīng)營的鋪位與銷售分割的鋪位不相吻合的情況，甚至有些業(yè)主的鋪面成為主力商店的過道。一些投資者僅考慮多年投資回報，對商鋪本身屬性并不關(guān)心，使得購買的鋪位和商家經(jīng)營的鋪位不吻合。這種情況即使包租期間未出現(xiàn)問題，也會影響后期的租賃或者出售等。

投資要點(diǎn)：選擇產(chǎn)權(quán)式商鋪，投資者除了關(guān)心地段與價格，還應(yīng)該格外關(guān)注開發(fā)商的背景和經(jīng)營管理公司的實(shí)力。產(chǎn)權(quán)式商鋪的價值有兩部分，一是房地產(chǎn)本身的價值，二是商業(yè)價值。房地產(chǎn)的價值浮動不大，但商業(yè)價值卻因項(xiàng)目的風(fēng)格、經(jīng)營者的能力不同而有所不同。這就要求投資者必須客觀分析交通、區(qū)位、人流量等外部環(huán)境因素，還要考慮商鋪的開發(fā)商、經(jīng)營商等各方面的資質(zhì)和水平，盡量選擇成熟的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。另外，需考慮包租期滿后，分散的業(yè)主如何統(tǒng)一與主力店商家談判續(xù)租?若主力商家退出后該商場如何再經(jīng)營，投資的價值如何體現(xiàn)等等。這時，最好成立業(yè)主委員會，來統(tǒng)籌安排商場的租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán)，全面、公平地保障所有業(yè)主的收益。

而虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪除了考慮上述因素以外，最好選擇大型商家整體承租后再分割銷售的項(xiàng)目，且其考慮了分?jǐn)偯娣e和消防通道，經(jīng)營的鋪位與銷售分割的鋪位相吻合，可保證即使主力商戶將來退出商場，通過商場本身布局，組織成立相應(yīng)的主題商場以對應(yīng)招商，合適的位置仍可保證投資者的收益。